Mencermati Perjanjian Pengikatan Jual Beli

Konsumen perumahan di Indonesia sepertinya tidak berdaya tatkala menghadapi tingkah para pengembang yang seringkali merugikan. Bahkan beberapa kejadian seolah-olah menggambarkan bahwa posisi konsumen sangat lemah. Contohnya adalah penyerahan rumah yang tidak sesuai jadwal atau spesifikasi rumah yang tidak sesuai dengan yang dijanjikan saat Anda melakukan pembelian.

Sebetulnya sebagai konsumen Anda mempunyai kekuatan hukum dan bisa mengajukan tuntutan jika dirugikan. Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) merupakan salah satu kekuatan hukum untuk konsumen ketika membeli rumah yang belum “jadi”. PPJB dibuat karena saat ini banyak pengembang menawarkan rumah yang belum “jadi” sehingga perlu adanya jaminan hukum di kedua belah pihak.

Klausa Perjanjian

Dalam prakteknya, PPJB sudah baku dan dibuat oleh setiap pengembang. Tetapi pengembang tidak boleh sewenang-wenang dalam membuat rancangan ini karena ada pedoman aturan dari pemerintah. “Keputusan Menteri Negara Perumahan rakyat No. 09 tahun 1995, adalah pedoman PPJB yang harus dipahami oleh pengembang dan konsumen”, jelas Cyntia P.Dewantoro,S.H. (Sekretaris Lembaga Advokasi Konsumen Properti Indonesia).

Walaupun setiap pengembang sudah menerapkan peraturannya sendiri, tetapi Anda selaku konsumen perlu mencermati setiap klausa dalam PPJB tersebut. Secara umum klausa yang terdapat di dalam PPJB adalah:

1. Pihak yang melakukan kesepakatan
2. Uraian obyek pengikatan jual beli
3. Kewajiban penjual
4. Jaminan penjual
5. Kewajiban pembeli
6. Serah terima bangunan
7. Pemeliharaan bangunan
8. Penggunaan bangunan
9. Pengalihan hak
10. Pembatalan pengikatan
11. Penyelesaian perselisihan

Tiga klausa Penting

Tidak ada salahnya jika Anda mencermati dengan baik beberapa klausa di dalam PPJB. Menurut Cyntia, dari sekian klausa ada tiga klausa yang penting untuk dicermati. Ketiga hal tersebut adalah:

1. Uraian obyek pengikatan jual beli

Penjelasan isi klausal mengenai obyek jual harus jelas. Ini berkaitan dengan janji pengembang sebagai penjual kepada konsumen, karena PPJB ditandatangani sebelum rumah “jadi”. Dengan demikian pada saat penyerahan Anda bisa mengecek apakah rumah sudah dibangun sesuai dengan spesifikasinya.

Uraian objek yang tertera berupa: Luas bangunan disertai dengan gambar arsitektur dan gambar spesifikasi teknis bangunan; Luas tanah beserta perijinannya; dan Lokasi tanah dengan pencantuman nomor kavling.

2. Kewajiban dan jaminan penjual

Sebagai penjual, pengembang wajib membangun dan menyerahkan unit rumah/kavling sesuai yang ditawarkan, sehingga klausal ini menjadi pegangan hukum untuk Anda sebagai pembeli.

Selain kewajiaban penjual, Anda harus memperhatikan klausal yang menjelaskan jaminan dari penjual. Penjual wajib menjamin bahwa tanah dan bangunan rumah tidak dalam sengketa dan tidak dikenakan sita jaminan oleh instansi yang berwenang.

3. Kewajiban pembeli

Klausal ini menjelaskan posisi kewajiban pembeli sehingga Anda mengetahui batasan-batasan apa yang perlu Anda lakukan. Secara garis besar klausal ini menjelaskan Anda telah menyetujui jumlah total harga tanah dan bangunan dan membayar lunas cicilan rumah/kavling yang dibeli. Selain itu, dijelaskan pula sanksi dan denda yang dibebankan kepada Anda jika lalai membayar angsuran. Menurut Keputusan Menteri No. 09 Tahun 1995, besar denda keterlambatan adalah dua perseribu dari jumlah angsuran yang telah jatuh tempo untuk setiap hari keterlambatan.

Masa Berlaku

Proses penandatanganan PPJB sendiri dilakukan di depan kedua belah pihak setelah Anda membayar uang muka sebesar kurang lebih 30% dari total harga rumah. Untuk Anda yang mengambil Kredit Pemilikan Rumah (KPR), PPJB berlaku sejak penandatanganan sampai rumah tersebut selesai masa angsurannya. Setelah itu bisa langsung dibuatkan Akte Jual Beli di depan Notaris. Tetapi jika Anda langsung melunasi rumah yang Anda beli, PPJB berlaku sampai dilakukan serah terima rumah. Walaupun Anda sudah membayar lunas sedangkan rumah belum selesai dibangun, PPJB belum bisa dikatakan berakhir.

Di luar kondisi normal, PPJB dapat diputuskan oleh kedua belah pihak. Dari pihak penjual dapat memutuskan PPJB jika Anda selaku pembeli tidak sanggup meneruskan kewajibannnya untuk membayar harga rumah sesuai dengan yang diperjanjikan atau membayar cicilan kepada bank pemberi KPR. Selain itu, jika Anda mengundurkan diri atau membatalkan transaksi karena suatu sebab, PPJB dapat diputuskan. Dalam keadaan ini maka pembayaran rumah akan menjadi hak penjual jika pembayaran dari Anda belum mencapai 10%. Tetapi jika pembayaran sudah lebih dari 10% maka pihak penjual berhak memotong 10% dari jumlah total harga rumah dan sisanya wajib untuk dikembalikan kepada Anda.

Anda sendiri sebagai pembeli juga dapat memutuskan PPJB dalam keadaan di mana pihak penjual tidak dapat menyerahkan rumah beserta hak-hak yang melekat dengan tepat waktu, dan tidak cocok dengan gambar denah dan spesifikasi teknis bangunan sesuai yang diperjanjikan. Jika keadaan ini terjadi maka pihak penjual wajib membayar uang yang telah diterima, ditambahkan dengan denda, bunga, dan biaya-biaya lainnya sesuai dengan ketentuan yang berlaku menurut hukum.

Nah, jika tidak mau dirugikan, ada baiknya Anda mempelajari terlebih dahulu klausa PPJB sebelum menandatanganinya.

Sumber : tabloidrumah.com

Artikel Terkait